皆様こんにちは。

エヌハウスの飯野です。

「甲府でアパートを建てたいが、見積もりが想像より高くて収支が合わない」

「土地は安いのに、なぜ利回りが5%台にしかならないのか」

山梨県でアパート建築をご検討中の方から、こうしたご相談を数多くいただきます。

結論からお伝えすると、山梨県は「土地が安い県」ではなく「建築費が高い県」です。

だからこそ、建築費を下げる以外に利回りを守る方法はありません。

本コラムでは、その構造を整理し、低価格と高品質を両立させる具体的な方法をご紹介します。

1. 山梨県は「土地が安く、建築費が高い」という珍しい県です

まず、山梨県の立ち位置を整理します。

2026年の公示地価で、山梨県の住宅地は平均34,500円/㎡（坪単価で約11.4万円）。

全国47都道府県中42位で、前年比0.3%減、甲府市の住宅地でも坪13.2万円（前年比-0.1%）です。

全国的に見れば、土地は間違いなく安い部類に入ります。

ところが、建築費は逆です。

都道府県別の賃貸アパート建築費（木造）は山梨県で坪80.6万円。

全国平均の坪72.9万円を約8万円、率にして1割以上も上回ります。

なぜ山梨は建築費が高いのか。理由ははっきりしています。

・内陸県で資材の輸送距離が長いこと

・職人の絶対数が限られ、工期が読みにくいこと

・傾斜地や狭小地が多く、基礎や造成にコストがかかること

・そして冬の冷え込みが厳しく、断熱仕様を上げざるを得ないことです。

結果として何が起きるか。

「土地で節約した分を、建築費で吐き出す」という構造になります。

だから「山梨は土地が安いから利回りが取れる」という発想で計画を立てると、必ずと言っていいほど計算が合いません。

2. それでも、家賃は思っているより取れます

次に、収入側を見ておきます。

甲府市の家賃相場は、1LDKで月5.8〜7万円台、1Kで4.2〜4.5万円。

都留市は学生需要があり、県内でも高い水準（6.6万円台）にあります。

地方の県庁所在地としては、極端に低いわけではありません。

一方で、需給の土台はどうか。

山梨県の推計人口は773,044人（2026年9月1日現在）で、前年同月と比べて7,173人の減少、2025年の人口移動報告では、3年ぶりに転出超過へ転じています。

ここで「では山梨は危険だ」と結論づけるのは早計です。

山梨県は移住先としての人気が高く、移住者の増加率が13.2%で全国1位を記録した年もあります。

中心は25〜34歳、テレワークの普及で二拠点居住という選択肢も定着しました。

そして重要なのは、減少が県内で均等に起きているわけではない点です。

2025年の市町村別では、転入超過が南アルプス市・北杜市・富士河口湖町など9市町村、転出超過が甲府市・富士吉田市など18市町村。

甲府市の転出超過は、住みにくさではなく、周辺の自然豊かな市町村へ住まいが分散しているためです。

つまり、県全体の平均値ではなく、1棟分の商圏で需給を見る必要があります。

駅徒歩圏、スーパーとドラッグストアが近い、大学・病院・工場・観光施設への通勤圏。

こうした条件を満たす土地なら、1LDKで月6万円前後は十分に狙えます。

3. 富士北麓とリニア、2つの追い風が動き出しています

中長期の話もしておきます。

2026年の公示地価で、山梨県の商業地は34年ぶりに上昇しました。

牽引したのは、訪日観光需要が強い富士北麓です。

インバウンドの人流が、宿泊・飲食・小売の収益を押し上げ、地価に反映され始めています。

もう一つがリニア中央新幹線です。

山梨県駅（甲府市大津町）の起工式が2026年3月に行われ、2031年12月の完成を目指して工事が進みます。

品川—名古屋間の6駅すべてが着工済みとなり、山梨は「東京の延伸方向上にある県」から「駅を持つ県」に変わりつつあります。

駅前のまちづくりはこれからです。

地価が反応する前に建築費を固めておくことには、はっきりとした意味があります。

4. 家賃は市場が決める。動かせるのは建築費だけです

ここが本題です。

表面利回りは「年間家賃収入 ÷ 総投資額」で決まります。

家賃は市場と入居者が決めます。

土地代は売主が決めます。

金利は日銀と金融機関が決めます。

オーナーが自分の意思で動かせる変数は、建築費だけです。

そして山梨県は、建築費が全国平均より高い県。

つまり、建築費を下げたときの改善幅が、他の県よりも大きくなります。

「山梨で建てるなら安く建てる」は、精神論ではなく、この県で投資を通すための唯一の現実的な条件です。

5. 数字で比較する（試算例）

項目	山梨県平均並み（坪80.6万円）	IVIA 坪50万円台（試算）
延床面積	90坪	90坪
建築費	7,254万円	4,500万円
土地代（70坪・坪13.2万円）	924万円	924万円
諸費用	500万円	450万円
総投資額	8,678万円	5,874万円
年間家賃収入（1LDK6戸・月6.0万円）	432万円	432万円
表面利回り	5.0%	7.3%

同じ土地、同じ家賃、同じ戸数で、利回りは2.3ポイント変わります。総投資額の差は2,754万円。

返済比率も、必要な自己資金も、空室が1戸出たときの耐性も、すべてこの差の上に乗ってきます。

（※上記は一定条件での試算例です。実際の数値は土地価格・仕様・金利・地域の賃料相場によって変動します。IVIAの単価は一例であり、実際のご提案単価とは異なる場合があります。）

6. なぜ低価格で、品質を落とさずに済むのか

坪50万円台と聞くと、「安っぽい建物では？」と感じる方もいるはずです。からくりを正直に説明します。

一つ目は仕入れ。

長年にわたり住宅事業を手がけてきた実績によるスケールメリットで、部材の調達コストを下げます。

二つ目は構造。

木造2階建て（ロフト付き）や木造3階建てを選ぶことで、狭小地・傾斜地でも容積を確保できます。

三つ目は設計の標準化。

磨き込んだ間取りをベースにすることで、設計工数を圧縮しながら居住性を高めます。

四つ目は地域特化。

山梨県内に特化しているから、資材の輸送も職人の手配も最短で済みます。

建築費が高い県だからこそ、この最適化の効果は大きくなります。

そして、削らない部分をはっきり決めています。

ロフト、インナーバルコニー、ウォークインクローゼット、LDKとプライベート空間の分離。

とくに断熱と気密は、山梨の寒暖差の中で光熱費に直結し、退去率にも影響するため、ここはコストをかけます。

ロフトは、単身者が内見で決め手にする要素です。

「階段の先にお気に入りの空間がある」という体験は、写真では伝わりにくいぶん、実際に部屋を見たときの満足度が高く、入居期間の長期化にもつながります。

狭小地でも容積を拾えるため、土地の使い方としても合理的です。

7. 山梨県に特化しているから、建てた後も強い

アパート経営は建築して終わりではありません。

IVIAは山梨県内の土地情報をご提供できます。

土地探しから設計・施工まで一貫してサポートします。

また、地域に根差して事業を続けてきたことから、地元の金融機関で多数の融資実績があり、融資手続きも丁寧にお手伝いします。

さらに山梨県に特化しているからこそ、建物に関するご相談に素早く対応できるアフターメンテナンス体制があります。

遠方の会社に建ててもらうと、この「困ったときの距離」がそのまま経営リスクになります。

8. まとめ：土地が安い県で建築費を下げないのは、最もったいない

最後に、投資判断としての結論を整理します。

資材価格は、待っても下がりません。

金利は上がる局面です。

そして家賃は、簡単には上がりません。

この3つを前提にすると、「様子を見る」という選択肢が、実は最もリスクが高い。

一方で山梨県は、土地が安い。

だからこそ建築費を下げれば、利回りは素直に跳ねます。

逆に言えば、この県で建築費を下げずに建ててしまうことが、最ももったいない判断です。

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長年、山梨県で地域密着で建築を行ってきたからこそのノウハウと、スケールメリットを生かした「低価格」建築で、オーナー様の資産形成をお手伝いします。

山梨県で高利回り・低価格なアパート建築をお探しの方、実際の利回りが気になる方、不動産投資の第一歩として新築木造アパートを建てるかご検討中の方はぜひ一度エヌハウスまでご相談ください！